Notářská úschova: jak chrání kupní cenu i závěť

Co je dobré vědět předem

• Peníze jdou jedině na zvláštní účet. Účet je označený jako notářská úschova a hotovost mimo něj notář převzít nesmí.
• Notář nezjišťuje, co se stalo. Posuzuje, zda mu bylo splnění podmínky doloženo způsobem sjednaným v protokolu.
• Do vydání patří peníze složiteli. Notář je jen majitelem účtu, do jeho majetku prostředky nespadají.
• Doba trvání úschovy je klíčové číslo. Uplyne-li, aniž bylo splnění podmínek doloženo, notář vydá peníze zpět složiteli.
• Pro každou úschovu samostatný účet. Notář na něm nesmí mít vlastní prostředky a Komora vede knihu notářských úschov.

Obsah stránky

• Co notář do úschovy přijme
• Úschova kupní ceny při převodu nemovitosti
• Výplatní podmínka a doba trvání
• Co má být v protokolu
• Proč jsou peníze v úschově chráněné
• Notář, advokát, banka nebo realitní kancelář
• Úschova závěti a evidence
• Rizika a nejčastější omyly
• Časté dotazy

Kupní cenaNemovitostProtokol o úschověZávěť

Co notář do úschovy přijme

Notářský řád rozlišuje několik situací. Notář přijímá listiny o právním jednání zůstavitele pro případ smrti, pokud nemají formu notářského zápisu, dále jiné listiny, peníze, stanoví-li tak zvláštní zákon, a peníze i listiny za účelem jejich vydání dalším osobám. Právě poslední případ je ten, kvůli kterému lidé do kanceláře nejčastěji přicházejí.

Notářskou úschovou peněz a listin přijatých za účelem vydání dalším osobám lze zajistit dluh. Zákon zná i zvláštní případ úschovy nájemného, kdy nájemce skládá dlužné nájemné.

Úschova listin má svá pravidla

Do úschovy patří jen listiny s právním významem, ne osobní korespondence. Listina se také nepředává v zapečetěné obálce, protože notář musí být schopen posoudit její obsah. Typicky jde o podepsané smlouvy, které notář nevydá, dokud mu není prokázáno splnění podmínek.

Vydá se jen tomu, kdo o uložení požádal, případně zmocněnci se zvláštní plnou mocí s úředně ověřeným podpisem. O vydání se pokaždé sepisuje protokol. Odevzdání z notářské úschovy jinému notáři nebo jinému schovateli zákon nepřipouští, výjimkou je jen převzetí uvolněného nebo zrušeného notářského úřadu.

Úschova kupní ceny při převodu nemovitosti

Účelem je překlenout dobu mezi podpisem kupní smlouvy a zápisem vlastnického práva do katastru. Notář jako nestranná třetí osoba drží peníze a podle výsledku vkladového řízení je buď vyplatí prodávajícímu, nebo vrátí kupujícímu.

1. Podpis kupní smlouvy a protokolu o notářské úschově, ve kterém si strany ujednají podmínky výplaty a dobu trvání.
2. Složení kupní ceny na zvláštní účet notáře. Jiný způsob předání peněz zákon nepřipouští.
3. Podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí.
4. Rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení vkladu.
5. Doložení výsledku notáři způsobem, který je v protokolu popsán.
6. Výplata prodávajícímu, výhradně bezhotovostně na účet uvedený v protokolu.

Právní účinky vkladu nastávají k okamžiku, kdy byl návrh doručen katastrálnímu úřadu. Katastr o dotčení práv informuje vlastníka vyznačením plomby a vklad povolí až po uplynutí zákonem stanovené ochranné lhůty, která má odhalit podvodné návrhy. Právě kvůli ní musí být doba trvání úschovy nastavená s rezervou.

Část peněz běžně míří jinam než na účet prodávajícího, typicky bance, která kupujícímu poskytla úvěr. Takový účet musí být v protokolu označen včetně údajů o jeho majiteli. Protokol lze také sepsat dřív, než peníze na účet dorazí, což napojení na hypoteční úvěr umožňuje. Pak ale musí obsahovat lhůtu pro připsání a k přijetí do úschovy dojde až připsáním částky.

Výplatní podmínka a doba trvání

Výplatní podmínka je ujednání o tom, co a jak musí být notáři doloženo, aby peníze vydal příjemci. Je to nejdůležitější věta celého protokolu a platí o ní jedno tvrdé pravidlo: notář sám nezjišťuje, zda podmínka nastala. Posuzuje doložení, ne stav světa.

Z toho plyne praktický požadavek. Podmínka musí být formulovaná tak, aby ji šlo doložit listinou, ne úsudkem. Je-li splnění doloženo sjednaným způsobem, notář vydá peníze příjemci ve sjednané lhůtě. Není-li doloženo do konce doby trvání úschovy, vydá je zpět složiteli na účet, který je k tomu v protokolu určený.

Nelze-li peníze vyplatit na sjednaný účet a oprávněný ani na výzvu neoznačí jiný, má se za to, že je vůči notáři v prodlení, a notář peníze uloží do soudní úschovy. Bylo-li naopak splnění podmínek doloženo ještě za trvání úschovy a notář nestihl vyplatit, vydá peníze příjemci i po skončení doby trvání.

Do doby vydání příjemci náležejí peníze složiteli, není-li ujednáno jinak, a dobou vydání je okamžik připsání částky na účet příjemce. Je-li úschova zřízena k zajištění dluhu, notář nesmí za jejího trvání vydat peníze složiteli bez souhlasu příjemce, ledaže mu bylo doloženo splnění podmínek pro vydání složiteli.

Co má být v protokolu

Náležitosti určuje zákon, ne zvyklost kanceláře. Vyhotovení protokolu dostane složitel i příjemce, takže obě strany mají v ruce totožné znění podmínek.

• jméno a příjmení notáře, jeho sídlo a označení zvláštního účtu
• identifikační údaje složitele a příjemce
• výše peněžní částky a měnová jednotka
• lhůta pro připsání peněz na zvláštní účet, je-li protokol sepsán dřív, než dorazí
• lhůty a podmínky pro vydání peněz příjemci a způsob doložení jejich splnění
• doba trvání úschovy a podmínky pro vydání peněz zpět složiteli
• označení účtů pro výplatu a údaje o jejich majitelích, nejsou-li jimi strany samy
• datum a místo sepsání, údaj o prokázání totožnosti, podpisy a otisk úředního razítka

U úschovy k zajištění dluhu k tomu přistupuje údaj, že peníze jsou přijímány k zajištění dluhu, označení dluhu a skutečností, na kterých se zakládá, a ujednání složitele s příjemcem o podmínkách výplaty a o době trvání.

Odměna notáře se nesjednává dohodou, řídí se notářským tarifem. Tarifní hodnotou je výše částky přijaté do úschovy, sazba je pásmová a s rostoucí částkou klesá. Přijímá-li notář peníze v souvislosti s notářským zápisem, který sám sepsal, náleží mu jen zlomek základní odměny.

Proč jsou peníze v úschově chráněné

Peníze lze notáři předat jedině složením nebo bezhotovostním převodem na zvláštní účet u banky, který je označený jako notářská úschova a jehož majitelem je notář. Na takovém účtu nesmí mít notář vlastní prostředky a pro každou úschovu musí zřídit účet samostatný.

Prostředky v notářské úschově nespadají do pozůstalosti po notáři, nejsou součástí majetkové podstaty a nemohou být předmětem exekuce vedené vůči notáři. Skončí-li notář v úřadu, úschovu převezme notář jmenovaný do uvolněného úřadu, případně regionální notářská komora.

Notář odpovídá za újmu způsobenou v souvislosti s přijetím peněz do úschovy, a to i za újmu způsobenou svými pracovníky. Zprostí se jen tehdy, prokáže-li, že újmě nemohl zabránit ani při vynaložení veškerého úsilí, které po něm bylo možné požadovat. Trvající pojištění odpovědnosti je podmínkou výkonu činnosti notáře.

Notář vede knihu notářských úschov prostřednictvím informačního systému Notářské komory. Komora na plnění povinností dohlíží i automatizovaným vyhodnocením dat, souběžně kontroluje notářské úřady Ministerstvo spravedlnosti.

Notář, advokát, banka nebo realitní kancelář

Úschovu nabízí víc profesí a rozdíl není v tom, kdo je důvěryhodnější, ale v tom, čím se služba řídí a kdo na ni dohlíží.

Věcný rozdíl stojí za zapamatování. U notáře a advokáta jde o výkon regulované profese s profesní odpovědností, povinným pojištěním a dohledem komory. U banky o smluvní produkt pod dohledem centrální banky. U realitní kanceláře o výjimku z obecného zákazu, kterou zákon váže na vlastní iniciativu klienta.

Úschova závěti a evidence

Notáři přijímají do úschovy listiny o právním jednání pro případ smrti, které nemají formu notářského zápisu. Typicky jde o vlastnoručně sepsanou závěť nebo listinu o vydědění. Protokol o přijetí takové listiny navíc obsahuje údaje o pořizovateli, poučení o formách a náležitostech daného právního jednání a poučení, že listina bude evidována.

Evidenci právních jednání pro případ smrti vede Notářská komora. Zapisují se do ní právní jednání sepsaná formou notářského zápisu i ta přijatá do notářské úschovy, tedy zejména závěti, dovětky, dědické smlouvy, listiny o vydědění a listiny o povolání správce pozůstalosti nebo vykonavatele závěti.

Evidence je neveřejná. Za života pořizovatele do ní nahlíží Komora a notář, u něhož je listina uložena. Po smrti si údaje vyžádá notář jako soudní komisař, soud, správní orgán a osoba, která prokáže právní zájem. Zemře-li pořizovatel, listina uložená v úschově se předá tomu notáři, který byl projednáním pozůstalosti pověřen. Kdo chce vědět předem, který úřad to bude, najde v přehledu notářské kanceláře v Praze po obvodech.

Vydá-li notář evidovanou listinu zpět pořizovateli, provede v evidenci výmaz údajů o listině i o pořizovateli. Listinu vydá jen pořizovateli, případně zástupci se zvláštní plnou mocí s úředně ověřeným podpisem.

Rizika a nejčastější omyly

• Že peníze v úschově patří notáři. Je jen majitelem účtu, do vydání příjemci náležejí peníze složiteli.
• Že notář hlídá katastr sám od sebe. Splnění podmínky se mu dokládá způsobem sjednaným v protokolu.
• Krátce nastavená doba trvání úschovy. Uplyne-li, peníze putují zpět složiteli, i když je vklad na spadnutí.
• Chybné číslo účtu pro výplatu. Následuje výzva notáře a při nesoučinnosti složení do soudní úschovy.
• Hotovost nebo běžný účet notáře. Zákon připouští jen zvláštní účet úschovy, nic jiného.
• Že úschova cenného papíru u notáře má stejné účinky jako úschova cenného papíru podle občanského zákoníku. Nemá.
• Zapečetěná obálka u úschovy listin. Listinu musí být možné posoudit, jinak ji notář nepřijme.
• Že se závěť po smrti musí hledat. Uložená závěť je v evidenci a předá se soudnímu komisaři.

Notáře v souvislosti s úschovou stíhají také identifikační povinnosti podle předpisů proti legalizaci výnosů z trestné činnosti. Doklad totožnosti tedy není formalita a bez něj se úschova nesepíše.

Časté dotazy

Co je notářská úschova?

Zákonem upravená služba, při které notář přijme peníze nebo listiny a vydá je až tomu, komu podle sjednaných podmínek náležejí. Pravidla stanoví notářský řád, obsah služby tedy neurčuje jen smlouva. Nejčastěji se používá k zajištění zaplacení kupní ceny při převodu nemovitosti.

Jak funguje úschova kupní ceny nemovitosti?

Strany podepíšou kupní smlouvu a protokol o úschově s podmínkami výplaty a dobou trvání. Kupující pošle peníze na zvláštní účet notáře a podá se návrh na vklad do katastru. Až se notáři doloží, že vklad proběhl ve prospěch kupujícího, vyplatí peníze prodávajícímu. Nestane-li se to do konce doby trvání úschovy, vrátí je kupujícímu.

Komu peníze v úschově patří?

Do okamžiku vydání příjemci náležejí složiteli, tedy zpravidla kupujícímu, není-li v protokolu ujednáno jinak. Notář je pouze majitelem účtu, na kterém jsou vedeny. Rozhodným okamžikem vydání je připsání částky na účet příjemce.

Jsou peníze chráněné, kdyby měl notář problémy?

Vedou se na zvláštním účtu odděleně od majetku notáře i od jiných úschov. Nespadají do pozůstalosti po notáři, nejsou součástí majetkové podstaty a nemohou být předmětem exekuce vedené vůči notáři. Při uvolnění úřadu úschovu převezme nastupující notář nebo regionální notářská komora.

Jak se liší notářská, advokátní a bankovní úschova?

Notářská se řídí notářským řádem a dohlíží na ni Notářská komora, která vede knihu notářských úschov. Advokátní se řídí zákonem o advokacii a knihu úschov vede Česká advokátní komora. Bankovní úschova je smluvní produkt banky pod dohledem České národní banky. Realitní zprostředkovatel úschovu nabízet nesmí.

Co musí být v protokolu o úschově?

Označení notáře a zvláštního účtu, údaje o složiteli a příjemci, výše částky a měna, účty pro výplatu, podmínky a lhůty pro vydání peněz příjemci i složiteli a způsob doložení jejich splnění, a doba trvání úschovy. U úschovy k zajištění dluhu navíc označení zajišťovaného dluhu. Vyhotovení dostanou obě strany.

Může notář uschovat i závěť?

Ano, přijímá do úschovy listiny o právním jednání pro případ smrti, které nemají formu notářského zápisu, tedy třeba vlastnoručně sepsanou závěť nebo listinu o vydědění. Uložení se zapíše do Evidence právních jednání pro případ smrti vedené Notářskou komorou a po smrti pořizovatele se listina předá pověřenému notáři.

Kolik notářská úschova stojí?

Odměna se neurčuje dohodou, ale notářským tarifem, tedy vyhláškou Ministerstva spravedlnosti. Odvíjí se od výše částky přijaté do úschovy a sazba je pásmová, s rostoucí částkou klesá. Přijímá-li notář peníze v souvislosti s notářským zápisem, který sám sepsal, náleží mu jen zlomek základní odměny.

Aktualizováno: 8. 8. 2026

Zdroje: Zákon č. 358/1992 Sb., notářský řád, Notářská komora ČR, úschova listin, Ad Notam, notářská úschova kupní ceny nemovitosti, Notářská komora České republiky, Vyhláška č. 196/2001 Sb., notářský tarif.