Ing. Jan Doležal: soudní znalec na vady staveb a oceňování nemovitostí

Ing. Jan Doležal je soudní znalec zapsaný pro dva obory naráz: pro stavebnictví se stavbami obytnými a průmyslovými a pro ekonomiku s cenami a odhady nemovitostí. Ta kombinace má praktickou logiku, protože kdo posoudí vadu stavby, umí spočítat i to, co ta vada udělá s hodnotou domu. V seznamu ministerstva je zapsaný od září 1991 a sídlí v Krči na Praze 4.

Znalec zapsaný jako fyzická osoba · obory stavebnictví a ekonomika · vady staveb a oceňování nemovitostí · Praha 4, Krč · v seznamu od roku 1991

Zavolat Oficiální web Otevřít v mapách

Obsah stránky

• Praktické informace
• Pro co je znalec zapsaný
• Čím se odlišuje
• S čím se sem obrátit
• Recenze a zkušenosti
• Než zavoláte
• Kde znalce najdete
• Časté dotazy

Praktické informace

Pro co je znalec zapsaný

Tohle je údaj, který rozhoduje o použitelnosti posudku, a proto ho tu uvádíme doslova tak, jak ho vede seznam ministerstva spravedlnosti. Zápis má obor, odvětví a specializaci a znalec smí posuzovat jen to, co je v něm obsažené.

• STAVEBNICTVÍ (36/1967 Sb.) - Stavby obytné (36/1967 Sb.)
• STAVEBNICTVÍ (36/1967 Sb.) - Stavby průmyslové (36/1967 Sb.)
• EKONOMIKA (36/1967 Sb.) - Ceny a odhady (36/1967 Sb.) - nemovitostí

Zápis pochází ještě z doby zákona č. 36/1967 Sb., takže obory a odvětví jsou vedené v původním členění. Na oprávnění to nic nemění, jen se názvy oborů liší od těch, které používá dnešní zákon.

Ověřit si to můžete sami ve veřejném seznamu ministerstva spravedlnosti, a pokud si nejste jistí, jestli zápis sedí na vaši věc, zeptejte se přímo. Znalec, který na to zapsaný není, vám to řekne sám.

Čím se odlišuje

• Dva obory v jednom zápisu. Seznam u něj vede stavebnictví se stavbami obytnými a průmyslovými a vedle toho ekonomiku, ceny a odhady nemovitostí. Většina znalců má zapsaný jen jeden z těch dvou.
• Těžištěm jsou vady staveb. Web se tak přímo jmenuje a rozepisuje posuzování vad obytných i průmyslových staveb, vad v investiční výstavbě a stanoviska ke sporům mezi investorem a dodavatelem.
• Zápis z roku 1991. Datum zápisu je údaj ze seznamu ministerstva, takže se dá ověřit, na rozdíl od počítadel let praxe. Znamená to, že znalec pracuje ještě podle původního zákona č. 36/1967 Sb.
• Nejen posudek, ale i lehčí formy. Web nabízí vedle znaleckých posudků odborná stanoviska a vyjádření, inspekce nemovitostí, dozory staveb a konzultace, tedy výstupy, které jsou rychlejší a levnější než plný posudek.

První rozdíl je v tom, co ta dvojice oborů umožňuje udělat najednou. U sporu o vadu domu bývá potřeba nejdřív popsat, co je špatně a proč, a teprve pak vyčíslit, o kolik vada snížila hodnotu. Znalec zapsaný jen pro stavebnictví zvládne první část, znalec zapsaný jen pro ceny a odhady tu druhou. Tady jsou obě uvnitř jednoho zápisu, takže se posudek nemusí štěpit mezi dva lidi.

Druhý rozdíl je v typech staveb. Odhady jsou na webu vypsané po kategoriích od bytů a obytných staveb přes stavby průmyslové, zemědělské, dopravní a inženýrské až po pozemky a porosty. Seznam referencí tomu odpovídá: jsou v něm administrativní budovy, nákupní centra, haly, nemocnice i zámek.

Třetí věc je organizační a stojí za to jí rozumět předem. Web provozuje Znalecká a inženýrská kancelář, s.r.o. se sídlem na téže adrese a sama uvádí, že znaleckou činnost nevykonává, ale zajišťuje ji jmenovanými znalci. Znalecký posudek proto podepisuje zapsaný znalec jako fyzická osoba, a to je ten zápis, který si ověřujete v seznamu.

S čím se sem obrátit

• Na vady a poruchy obytné stavby, typicky při reklamaci díla u stavební firmy
• Do sporu mezi investorem a dodavatelem, kde jde o kvalitu provedených prací
• Na zdokumentování stavu objektu, tedy pasportizaci, například před zahájením stavby na sousedním pozemku
• Na inspekci nemovitosti, když si před koupí chcete nechat posoudit stav
• Na ocenění nemovitosti do dědického řízení nebo při vypořádání spoluvlastnictví
• Na ocenění průmyslové, zemědělské nebo inženýrské stavby, případně pozemku s porosty
• Na vyčíslení škody nebo vady na nemovitosti, tedy o kolik vada snížila hodnotu

Výčet vychází z popisu činností na webu a ze zápisu v seznamu ministerstva. Ne všechno z něj je znalecký posudek: inspekce nemovitosti, dozor stavby a konzultace jsou odborná činnost bez znalecké doložky. Pro řízení u soudu nebo u úřadu si vyžádejte rovnou posudek.

Recenze a zkušenosti

Ing. Jan Doležal nemá veřejný profil s hodnocením, o který by se dalo opřít. U soudních znalců je to spíš pravidlo než výjimka: velká část práce jde přes soudy a advokáty, ne přes vyhledávání, a strana, která spor prohrála, nebývá k posudku smířlivá.

U znalce jsou recenze slabší vodítko než jinde. Hodnotí je často ta strana sporu, které posudek nevyšel, a to je věc, kterou znalec ovlivnit nemá a nemá ani smět. Užitečnější je z případných recenzí vytáhnout jen to ovlivnitelné: jestli se dovoláte, jestli dodržel domluvenou lhůtu a jestli byl posudek srozumitelný.

Podstatnější než hvězdičky je ale zápis v seznamu ministerstva, který je uvedený výš a dá se ověřit.

Než zavoláte

Než zavoláte, vyplatí se mít v hlavě čtyři věci, které platí u každého znalce stejně. Rozepsané jsou na rozcestníku oboru, tady je jen shrnutí.

• Znalec, nebo odhadce: pro banku odhad od odhadce, pro soud a pro dědické řízení znalecký posudek. Zeptejte se předem toho, kdo ho bude číst.
• Znalec smí posuzovat jen to, pro co je zapsaný: zápis má obor, odvětví a specializaci a musí sedět na vaši věc.
• Posudek, vyjádření, nebo konzultace: liší se formou, cenou i tím, kde je použijete. Posudek poznáte podle znalecké doložky.
• Jak se domluvit o odměně: u posudku na objednávku je smluvní, u posudku zadaného soudem se řídí vyhláškou.

IČO 14935422 nese v seznamu znalců ministerstva spravedlnosti zápis pro obory stavebnictví a ekonomika s datem zápisu 9. září 1991 a ARES k témuž IČO vede fyzickou osobu se sídlem v Krči. Dvě věci se přitom rozcházejí a řídit se je potřeba seznamem. Web mluví o znalci jmenovaném v roce 1992, kdežto seznam vede zápis od září 1991. A členství v Asociaci znalců ČR, Komoře soudních znalců ČR a České komoře odhadců majetku web uvádí za kancelář jako celek, ne za konkrétní osobu; kolonka členství je v seznamu u tohoto zápisu prázdná.

Kde znalce najdete

Sídlo je v ulici Pod Rovinou v Krči na Praze 4, v obytné zástavbě jižně od centra. Na téže adrese sídlí i Znalecká a inženýrská kancelář, s.r.o. se sekretariátem, takže telefon zvedne buď znalec, nebo kancelář.

Hlavní část práce se ale odehrává na místě. Znalec potřebuje objekt vidět, u pasportizace a inspekce je prohlídka celým obsahem zakázky a podklady z katastru si obstará sám. Do sídla se proto většinou jezdit nemusí a schází se rovnou na stavbě.

Působnost soudního znalce není omezená na Prahu ani na žádný obvod. Adresa je sídlo zapsané v seznamu, tedy místo, kam se posílají písemnosti a kde se obvykle domlouvá osobní jednání, ne území, na kterém znalec smí pracovat.

Časté dotazy

Pro jaké obory je znalec zapsaný?

Pro dva. Ve stavebnictví pro stavby obytné a stavby průmyslové, v ekonomice pro ceny a odhady nemovitostí. Na jiné obory, tedy třeba na stroje, dopravu nebo zdravotnictví, zapsaný není.

Posoudí vadu i to, o kolik snížila hodnotu domu?

Zápis pokrývá obojí, protože zahrnuje stavebnictví i ceny a odhady nemovitostí. U sporů o dílo je to praktické, protože soud obvykle chce popsat závadu a zároveň vyčíslit její dopad. Zadání posudku si domluvte předem, aby v něm bylo obsažené obojí.

Objednávám si posudek u kanceláře, nebo u znalce?

Web provozuje Znalecká a inženýrská kancelář, s.r.o., která podle vlastního vyjádření znaleckou činnost sama nevykonává a zajišťuje ji jmenovanými znalci. Znalecký posudek se znaleckou doložkou proto vydává zapsaný znalec jako fyzická osoba. Při objednávce řekněte, jestli potřebujete posudek s doložkou, nebo stačí odborné vyjádření.

Dělá jen velké objekty, nebo i rodinné domy a byty?

V referencích na webu převažují administrativní budovy, nákupní centra a haly, ale odhady má vypsané i pro obytné stavby a byty a posuzování vad obytných staveb je první položkou zaměření.

Musí znalec nemovitost vidět osobně?

U vad staveb prakticky vždycky, protože posudek stojí na tom, co je na místě vidět a změřit. U oceňování se prohlídka domlouvá zpravidla také. Termín se sjednává předem telefonicky nebo e-mailem.

Co je pasportizace a kdy se hodí?

Zdokumentování stavu objektu v určitém okamžiku, nejčastěji předtím, než se vedle začne stavět nebo bourat. Když se pak objeví praskliny, je čím doložit, jak dům vypadal dřív. Je to odborná dokumentace, ne znalecký posudek.

Je soudní znalec totéž co odhadce?

Není. Soudního znalce jmenuje ministerstvo spravedlnosti a zapisuje ho do veřejného seznamu, jeho výstupem je znalecký posudek se znaleckou doložkou a použije se u soudu, u úřadu nebo v dědickém řízení. Odhadce podniká na živnost a jeho odhad chce typicky banka k hypotéce. Než si posudek objednáte, zeptejte se toho, kdo ho bude číst, jakou formu vyžaduje; podrobněji je to na rozcestníku oboru.

Můžu si znalce vybrat sám?

Když si posudek objednáváte pro vlastní potřebu, tak ano. Když znalce ustanovuje soud nebo orgán činný v trestním řízení, vybírá si ho ten orgán. Posudek, který si necháte zpracovat sami, ale není v řízení méněcenný: pokud má všechny náležitosti a znalec v doložce uvede, že si je vědom následků vědomě nepravdivého posudku, hledí se na něj jako na posudek zadaný soudem.

Aktualizováno: 10. 8. 2026

Zdroje: znalci.com, seznam znalců, znaleckých kanceláří a znaleckých ústavů ministerstva spravedlnosti, ARES (IČO 14935422), Google Mapy. Ověřeno 10. 8. 2026.